法人向け不動産担保ローンの審査基準とは!何を見る?どこが甘い?

法人向け不動産担保ローンの審査基準とは|何を見る?どこが甘い?

法人向け不動産担保ローンを利用するにあたって、不安要素のひとつとなるのが、審査基準には一体どういったものがあるのかという点でしょう。

また自身がその基準に対して不安を感じた場合、審査の甘い不動産担保ローンは、どのようにして見つけていけばいいのかについても悩むものです。

ここではそれらの悩みに答えていくことはもちろん、以下の悩みについてもわかりやすく答えていきます。

  • どういった流れで利用していけばいい?必要書類は?
  • 審査ではどこに注目しているのか
  • 審査が通りやすい不動産担保ローンの特徴はなにか
  • 審査に通すためにどんな対策をすべきか
  • 注意すべきことはなにかあるのか

では早速みていきましょう。

もくじ

法人向け不動産担保ローンの融資までの流れと必要書類

法人向け不動産担保ローンの融資までの流れと必要書類

不動産担保ローンの審査基準を紹介する前に、融資までの流れについて先に把握しておくようにしましょう。

またここでは、融資審査に必要となるものについても併せて紹介していきます。

具体的な融資までの流れ

不動産担保ローンで融資が実施されるまでには、主に以下のような流れで進めていくこととなります。

また融資までにかかる期間としては、短いもので3日程度、長いものだと1ヶ月程度かかるものもあるでしょう。

具体的な流れは以下の通りです。

不動産担保ローン実施までの流れ
  1. 仮申込み
  2. 仮審査
  3. 本申込み
  4. 本審査
  5. 契約手続き
  6. 融資実施

このように、融資実施までには、6ステップもの工程を超える必要があります。

これらをスムーズにクリアしていくためにも、以降で紹介する必要書類については、事前に用意しておくといいでしょう。

仮審査の必要書類

まず仮審査では、融資希望者や会社の基本情報、担保とする不動産の情報などをもとに審査をしていきます。

またこれらの情報は、各公式HPの申込みフォームなどで入力していくのが一般的でしょう。

そのため仮審査に必要なものとしては、不動産担保ローンによっても若干異なりますが、法務局で取得可能な不動産登記簿謄本を手元に用意しておくと、よりスムーズな入力ができます。

またこの仮審査は、最短で即日回答の場合もあるでしょう。

本審査の必要書類

本審査で必要なものは、仮審査とは異なり多くの書類が必要となります。

ここではその主な書類について、法人と個人事業主にわけて表にまとめておきますので、自身が用意すべき書類を把握する際にお役立てください。

  法人 個人事業主
本人確認書類 運転免許証・パスポート・住民票など
収入証明書 決算書(2期分)・納税証明書 確定申告書(2年分)・納税証明書
不動産書類

■法務局で発行可能

・  不動産登記簿謄本

・  地積測量図

・  建物図面

・  公図

 

■金融機関で発行可能

・  ローン残高証明書

 

■市区町村役場で発行可能

・  固定資産税納付証明書

・  固定資産評価証明書

その他 法人登記簿謄本 なし
印鑑証明書

自身の形態に合わせて、確認することはできたでしょうか。

次からは、いよいよ具体的な審査基準についてみていきます。

では、このまま読み進めていきましょう!

何を見る?法人向け不動産担保ローンの審査基準とは

何を見る?法人向け不動産担保ローンの審査基準とは

法人向け不動産担保ローンを利用する際に最も気になるのが、審査では一体何を見るのという点でしょう。

またこの審査基準を知っておくことで、自身に適した審査の難易度についても把握することができます。

主な審査基準については、以下の5つとなります。

  1. 不動産の担保価値を見る
  2. 事業の業績や返済能力を見る
  3. 他社の借入状況を見る
  4. 抵当権の状態を見る
  5. 税金の滞納状態を見る

では順に解説していきます。

1:不動産の担保価値を見る

まず融資をする側としては、貸したお金は返済してもらわなくては損失となってしまいます。

それを防ぐために、担保となっている不動産をいざという時は売却し、貸したお金を回収していくのです。

そのため審査する際は、担保とする不動産に買い手がつくのかを重点的に判断していきます。

またその不動産価値が高い場合では、高額な融資を受けることができるでしょう。

たとえば以下のケースの場合では、不動産価値が高くなる傾向にあります。

不動産価値が高いケース
  • 残存期間(法定耐用年数から築年数を引いた期間)が長い
  • 延べ床面積が広い
  • 人気の高い地域にある
  • 立地の良い場所にある
  • 古い物件でも管理状態が良好

また法定耐用年数については、国税庁の公式HPで確認することができますので、自身の所有する不動産と照らし合わせ、残存期間がどの程度あるのかを確認してみるのもいいかもしれません。

参考 耐用年数一覧国税庁

またこれらについての詳細は、後に紹介いたします。

2:事業の業績や返済能力を見る

担保がある分、不動産担保ローンの審査が通りやすいことは事実ですが、いくら通りやすいとはいっても、融資希望者や法人に返済能力がない場合では話が別です。

また返済能力という点は、返済負担率をもとに審査していくこととなります。

■ 返済負担率とは

返済負担率とは、事業の利益に対しての返済額の割合のことをいい、この割合が高いほど審査は厳しいものとなるでしょう。

 

たとえば月の利益が50万円に対して、返済額が10万円だった場合、返済負担率は20%となります。

審査を通りやすくするには、この返済負担率は30%以下に抑えるのが理想的といえます。

また50%を超える場合では、生活費や利益が落ち込んだ際の返済も考慮され、返済不能となる可能性が高いと判断されてしまうでしょう。

そうなれば、審査に通過することは当然厳しくなります。

3:他社の借入状況を見る

不動産担保ローンの審査では、法人の場合でも他社からの借入状況は重視されます。

またその額が大きい場合や、過去の返済で遅延が多い場合では、融資する側も慎重になるでしょう。

また住宅ローンの場合では、そのローン残高が確認されます。

一般的には購入額の半分以上を返済し、不動産の価値に余裕があれば審査を通過する可能性も出てくるでしょう。

4:抵当権の状態を見る

不動産担保ローンを利用する場合では、この「抵当権」というものについても把握しておく必要があります。

ここではその抵当権の説明と、それが審査にどう影響するのかについて紹介していきますので、順に目を通していきましょう。

抵当権とは

まず抵当権とは、不動産を売却した際のお金を、他の債権者よりも優先して受け取れる権利のことをいいます。

またこの抵当権は、「1番抵当」や「2番抵当」というように順位が存在し、1番抵当が最も優先的に返済してもらえる権利となります。

抵当権の順位が低ければ

抵当権の順位が低い場合、不動産担保ローンによってはそもそも申込みの対象外であるか、審査に通ったとしても融資金額が低くなる可能性があります。

抵当権の順位が低いということは、貸し倒れリスクが高いことを意味しますので、融資をする側としては、どうしても慎重になってしまうのです。

ただし抵当権の順位が低くても、担保とする不動産の評価額が高く、抵当権で設定されている返済総額を十分に上回っていれば、特に大きな問題にはならないでしょう。

5:税金の滞納状態を見る

税金の滞納は、審査結果に大きく影響することとなります。これは信用するに至らないことはもちろんですが、それ以外にも返済不能となった場合で特に問題となります。

先ほど、抵当権について紹介しましたが、担保とする不動産を売却した際、通常1番抵当が最も優先的に返済してもらえます。

しかし税金については、1番抵当よりも優先して返済される決まりがあり、これによって融資する側の貸し倒れリスクも高くなってしまうのです。

そのため税金の滞納がある場合、審査に通過することはむずかしくなるでしょう。

税金に限らず、滞納しているものはすべて清算してから申込むようにしてください。

法人向け不動産担保ローンで担保とする不動産価値の評価方法

法人向け不動産担保ローンで担保とする不動産価値の評価方法

先ほど審査基準を紹介した際に、「不動産の担保価値を見る」と解説しました。

では具体的に、どのように不動産の担保価値を見極めていくのでしょうか。

ここでは、一般的なその評価方法について紹介していきます。

まず、不動産の担保価値を評価する際は、「土地」と「建物」にわけて、それぞれ評価を行います。

つまり、いくら建物に価値がなかったとしても、立地によっては価値が出てくる可能性があるともいえます。

では、それぞれについて詳しく見ていきましょう!

土地に対しての評価

まず土地についての評価方法ですが、国内の土地については、既にいくつかの基準が用意されています。

それらの基準には、以下のように4種類の発行元があり、それぞれで設定している土地価格の設定が異なるのです。

  1. 国土交通省が公開する「公示地価
  2. 各都道府県が公開する「基準地価
  3. 各市区町村が公開する「固定資産税評価額
  4. 国税庁が公開する「相続税路線価

この中のどの基準を参考にしているのかは、金融機関ごとに異なり、評価方法もそれに合わせてことなります。

ただ一般的には、上記4つの基準の中でも土地価格が安く設定されている、「相続税路線価」を用いるようです。

このように、安く設定された基準を参考にすることで、もし土地が値下がってしまった場合のリスクに備え、また貸し倒れのリスクにも備えているというわけです。

あくまでも、不動産の価値によって融資を実行するわけですから、評価が厳しめになるのも無理はないといえるでしょう。

Tips

ちなみに、3つ目の各市区町村が設定している「固定資産税評価額」については、先ほど紹介した「相続税路線価」よりも、さらに厳しめの値段設定となります。

建物に対しての評価

建物について評価をする時は、もう少しややこしくなってきます。

ここで重要な視点は、その建物を全く新しい状態立て直すときにかかる費用(再調達価格)を割り出すことにあります。

それを基準の額として、延床面積や法定耐用年数などの経年劣化を考慮していくというわけです。

ただし、建物に使われている材料や構造によって、耐用年数は異なります。

これについては先にも紹介した、以下のサイトを参考にしてください。

参考 耐用年数一覧国税庁

また、もし法定耐用年数を超えていた場合、その建物に価値はありません。つまり「0円」ということです。

このケースでは、当然建物は評価に値しないので、土地だけが評価されるようになっています。

審査が通りやすい法人向け不動産担保ローンの特徴とは

審査が通りやすい法人向け不動産担保ローンの特徴とは

ここまでで、法人向け不動産担保ローンの審査基準について紹介してきましたが、その審査の難易度は各金融機関によって様々です。

そこでここでは、審査が比較的甘めの不動産担保ローンには、どういった特徴があるのかについて紹介してきます。

審査に不安を感じる方は、ぜひ参考にしてみてください。

上限金利や事務手数料が高め

不動産担保ローンでは、下限金利と上限金利が設定されているものです。

その上限金利が高い場合、融資をする側からすれば回収金額も増えるため、審査も甘くなる傾向にあります。

これは、事務手数料が高い場合でも同様の理由といえるでしょう。

親会社もノンバンクである

基本的にノンバンク系では、融資希望者の返済能力よりも、担保となる不動産の価値に重点を置く傾向にあります。

これは赤字決算の場合や、過去に返済の遅延があった場合でも、審査にはそう影響しないとも捉えられるでしょう。

ただし、これらのように返済能力に不安がある場合では、審査に通ったとしても希望の融資額より低くなる可能性や、金利が高くなる可能性があることも併せて覚えておくようにしてください。

不動産担保ローンを専門としている

不動産担保ローンを専門としている金融機関は、不動産の売買を行っているケースも多く、そのノウハウを活かした不動産評価ができます

そのため、専門でない金融機関と比べても、不動産評価が高くなる傾向があり、その分審査が甘くなるといえるでしょう。

法人向け不動産担保ローンの審査対策

法人向け不動産担保ローンの審査対策

不動産担保ローンは、担保とする不動産が審査に大きく影響しますが、その中でもなるべく審査に通るように対策はしておきたいものです。

ここでは、その対策にはどういったものがあるのかについて紹介していきますので、申込みの際には再度確認するようにしましょう。

1:不動産の価値に見合った希望融資額とする

不動産担保ローンの審査では、返済不能となった場合を考慮し、担保となる不動産の価値以上の融資を行うことはほぼありません。

また一般的な融資額の上限は、不動産評価額の5~7割と設定されていることが大半です。

そのため、無理に希望融資額を押し通すことは得策とはいえないでしょう。

融資額については、不動産担保ローンの担当者と相談しながら決めていくようにしてください。

2:提供する不動産情報は徹底して確認

不動産担保ローンに申込む際には、担保とする不動産の住所には特に注意しなくてはなりません。

この住所が一文字でも異なると、その不動産は実在していないものと判断され、審査に通らなくなってしまいます。

不動産の情報を記入する際は、不動産登記簿謄本を見ながらしっかりと確認するようにしましょう

3:自身の所有する不動産に価値がない場合は

自身が所有している不動産に価値がなければ、そもそも担保の役割を果たすことができず、当然審査にも通ることはありません。

特に以下のような不動産は、担保として申込むのはむずかしいでしょう。

担保に適さない不動産例
  • 立地が悪く残存期間のない不動産
  • 離島の不動産
  • 災害リスクの高い土地
  • 接道していないため再建築できない土地

これらの不動産しか自身が所有していない場合は、家族の方に不動産を提供してもらうのも手といえます。

ただしその際は、万が一返済不能となってしまった場合に、その不動産を失ってしまうことについて、必ず説明するようにしてください。

またそういった不動産の提供者がいない場合では、不動産担保ローンではなく、無担保のビジネスローンに申込むのが得策といえるでしょう。

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法人向け不動産担保ローンの注意点

法人向け不動産担保ローンの注意点

法人向け不動産担保ローンを利用するのであれば、いくつか注意していただきたいこともあります。

これらは「知らなかった」では、済まされないものも含まれていますので、必ず目をとおすようにしましょう。

では早速紹介していきます。

滞納から9~10ヶ月経過すると強制売却される

当然のことですが不動産を担保としている以上、返済が厳しくなれば最悪の場合、強制的に売却されることになります。

以降では、売却までの大まかな流れをまとめておきます。

不動産担保ローンを利用する前に、どういう流れで最悪のケースに発展してしまうのかは、意識を高めるためにも把握しておくようにしましょう。

滞納から不動産強制売却までの流れ
  1. 滞納1ヶ月目:電話やメールで支払いの確認
  2. 滞納~3ヶ月目:催促状がが届く
  3. 滞納~半年目:一括払いの催促状が届く
  4. 滞納~8ヶ月:差し押さえ通知書が届く
  5. 滞納~10ヶ月:競売決定の通知書が届く

上の「一括払い」の催促状が届いてしまうと、今まで通りの分割払いができなくなってしまいます

この時点で大半の方は、一括払いなど到底できないため、間接的に返済不能状態となってしまうでしょう。

強制売却をさけるのであれば、最低でもこの通知が来る前までに、支払いを済ませなくてはいけません

また競売決定の通知書が届いてしまった場合では、裁判所で競売の決定がされているため、競売のための調査として、執行官が不動産に自由に出入りするようになるでしょう。

これは住居人であったとしても、阻止することはできません。

こういったことにならないためにも、返済が難しいのであれば、融資元に早い段階で相談し、支払い額を下げてもらうなどの対応してもらうようにしましょう。

利息以外にも諸費用が掛かる

法人向け不動産担保ローンを実際に利用した際にかかる費用は、金利だけではありません。

不動産を抵当として登記するための費用や、不動産価値を査定するための鑑定費用がかかることもあります。

一般的にかかる諸費用は以下の通りです。

諸費用の例
  • 事務手数料
  • 不動産の鑑定費用
  • 不動産の登記費用
  • 印紙代

ただし、不動産担保ローン会社によっては、事務手数料などが無料のケースもあります。

この記事の後半では、そういった不動産担保ローン会社についても紹介していますので、参考にしてみましょう。

要注意!悪質業者を見抜くために

審査が甘めの不動産担保ローンの中には、悪質業者が紛れていることもあります。

この悪質業者を見抜くためには、金融庁が提供する「登録貸金業者情報検索サービス」で、商号や貸金業登録の番号を検索し、内容が一致しているか見比べるようにしましょう。

また、より安心を求めるのであれば、検索結果の表示内容で「日本貸金業協会会員番号」の項目内にある()内の数字を確認することをおすすめします。

この数字は、貸金業登録の更新回数を表したもので登録時が(1)、その後は3年ごとに「+1」されるものとなっています。

たとえば(6)と記載があれば、5回の更新がされているため、事業年数は「3年×5回」で15年と実績のある金融機関と判断できるでしょう。

審査が通りやすい!おすすめの法人向け不動産担保ローンとは

ここでは審査に不安がある方のために、審査に通りやすい法人向け不動産担保ローンを紹介していきます。

また、ここで紹介する不動産担保ローンは、実績のある金融機関を厳選していますので、悪質業者に対して不安を感じる方も参考としてみてください。

またもっと多く比較したい方は、以下の記事が参考になります。

法人向けの不動産担保ローンおすすめ9社を比較!選び方や注意点も法人向けの不動産担保ローンおすすめ9社を比較!選び方や注意点も

ビジネクストの不動産担保ローン|おすすめ法人向け不動産担保ローン

おすすめ不動産担保ローンビジネクスト

対象者 ※満20~69歳の方

・  法人

・  個人事業主

融資額 100~1億円
上限金利 14.8%
下限金利 2.49%
最長返済期間 最長30年
返済回数 360回以内
事務手数料 無料
遅延損害金 20.0%
連帯保証人 ・  法人の場合は、原則代表者

・  担保提供者の連帯保証人が必要な場合も

対応地域 全国

ビジネクストが提供する不動産担保ローンでは、事務手数料や調査料が無料であり、また抵当順位についても不問としています。

これらは他の不動産担保ローンでは、中々見かけない内容でしょう。

またビジネクストはアイフルグループのノウハウを活かしたローン会社であり、15年以上の実績があるのも安心材料となりそうです。

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JFCの不動産担保ローン|おすすめ法人向け不動産担保ローン

おすすめ不動産担保ローンJFC

対象者 ・  法人

・  個人事業主

融資額 300~5億円(5億円以上:相談可)
上限金利 15.0%
下限金利 5.86%
最長返済期間 最長10年
返済回数 120回以内
事務手数料 5.0%以内
遅延損害金 20.0%
連帯保証人 必要とする場合も有り
対応地域 全国

JFCの不動産担保ローンでは、最大5億円の融資が可能です。

また相談次第では、それ以上の融資にも対応するなど、いざという時にも心強い味方となってくれるでしょう。

ただし返済期間については、最長10年と短めですので、返済計画では注意が必要です。

また業歴については、20年以上とその実績に申し分はありません。

融資スピードについても最短3日と、急いでいる方には特に嬉しい不動産担保ローンとなりそうです。

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つばさコーポレーションの不動産活用ローン|おすすめ法人向け不動産担保ローン

おすすめ不動産担保ローンつばさ

対象者 ・  法人

・  個人事業主

融資額 要問合せ
上限金利 15.0%
下限金利 5.70%
最長返済期間 最長30年
返済回数 360回以内
事務手数料 5.0%以内
遅延損害金 20.0%
連帯保証人 ・  法人の場合は、原則代表者

・  担保提供者の連帯保証人が必要な場合も

対応地域 全国

つばさコーポレーションは不動産担保ローンを専門に扱っているため、そのノウハウも豊富でしょう。

また抵当権については1番抵当を原則としていますが、不動産評価額や住宅ローン残高によっては、2番抵当以下でも融資を受け入れていますので、気になる方は一度相談してみるのもいいかもしれません。

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法人向け不動産担保ローンを適切に選んで審査に通そう

法人向け不動産担保ローンの審査基準は、金融機関によってその難易度は様々です。

またここで紹介した審査基準をもとに、どの難易度の審査なら通るのかを一度整理してみましょう。

まずは担保となる不動産情報を集めることから始めてください。

資金調達でドタバタとしているかもしれませんが、しっかりと準備はおこなっていきましょう。

また、自身で不動産価値について概算を出した結果、審査に不安を感じているのであれば、審査が比較的通りやすい不動産担保ローンを中心に、複数申込むのが得策です。

その際は、何社も申込むのではなく、2~3社程度に抑えておくようにしましょう。

あまりにも多く審査申込みをしてしまうと、その履歴が信用情報機関に残り、通る審査も通らなくなってしまいます。

時間を無駄にしないためにも、ここで紹介した内容を参考に、不動産担保ローンは適切に選び、賢く審査に通していきましょう。

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